Firenze è la città italiana che ha stretto di più sugli affitti brevi, e i tribunali le hanno dato ragione. Se hai una casa in città, le regole del 2026 cambiano molto fra chi era già attivo e chi vorrebbe iniziare. Qui mettiamo in fila quello che sappiamo, con le date.
Serve un'autorizzazione comunale
Con il regolamento approvato il 5 maggio 2025, sulla base della legge regionale toscana 61/2024, ogni unità destinata a locazione turistica breve a Firenze deve avere un'autorizzazione del Comune, anche se la affitti come privato. Non basta il CIN: CIR e CIN restano obbligatori, ma non sostituiscono l'autorizzazione. L'unica eccezione è chi affitta una stanza nella casa in cui ha residenza e domicilio.
L'autorizzazione dura cinque anni, è legata al proprietario (se vendi, chi compra deve chiederne una nuova) e decade se la casa resta inattiva per più di dodici mesi consecutivi, salvo che nel frattempo sia stata affittata con contratti oltre i 30 giorni. Per la domanda servono planimetria asseverata, attestato di prestazione energetica, CIR e CIN se già li hai e le dichiarazioni di conformità. Il Comune risponde entro 60 giorni dalla domanda completa.
Dove non si rilasciano nuove autorizzazioni
- Nucleo storico UNESCO (sottozona A1): stop alle nuove autorizzazioni dal 31 maggio 2025. Chi era già attivo nel 2024 può continuare, con una deroga che arriva al 31 maggio 2028.
- Sottozone A3 e A4: con la delibera del 4 giugno 2026 lo stop è stato esteso fuori dal centro, in quartieri come Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Fonderia e Petrarca. Secondo le fonti che abbiamo letto l'efficacia è scattata il 21 giugno 2026. Anche qui le attività già regolari restano.
La mappa delle sottozone è quella del Piano operativo del Comune: prima di comprare o ristrutturare per affittare, va controllato l'indirizzo esatto.
I tribunali hanno confermato
Il 14 maggio 2026 il TAR della Toscana ha respinto i ricorsi presentati contro il regolamento, contro la variante urbanistica e contro il divieto di key box. In precedenza la Corte costituzionale, con la sentenza 186/2025, aveva giudicato legittima la norma regionale su cui il Comune si è appoggiato. In altre parole: le regole restano, e verosimilmente resteranno.
I requisiti della casa
- Superficie minima di 28 metri quadri; camere da 9 (singola) e 14 (doppia) metri quadri.
- Rilevatori di gas e monossido di carbonio, estintori.
- Istruzioni per la raccolta differenziata e vademecum per gli ospiti in italiano e inglese, con i numeri di emergenza.
- Targhetta con il CIN esposta all'esterno.
- Niente key box nell'area UNESCO: la sanzione è di 400 euro.
Sanzioni
Affittare senza autorizzazione costa da 1.000 a 10.000 euro per unità. Tre sanzioni in cinque anni fanno decadere l'autorizzazione. Il mancato pagamento dell'imposta di soggiorno è causa di decadenza, ma regolarizzando il dovuto il procedimento si chiude.
Se hai già una casa attiva: tre cose da fare
- Non fermarti. Dodici mesi di inattività fanno perdere l'autorizzazione, e nelle zone bloccate non la riavrai. Se devi fare lavori lunghi, valuta un contratto oltre i 30 giorni nel frattempo.
- Tieni in ordine le carte. Autorizzazione, CIN, CIR, imposta di soggiorno, comunicazioni alla Questura: il Comune incrocia i dati.
- Ragiona sul valore. Un'autorizzazione in zona bloccata è diventata un bene scarso: una casa già attiva nel centro vale più di una identica che non può più entrare nel mercato.
Se vorresti iniziare
Fuori dalle sottozone bloccate si può ancora chiedere l'autorizzazione, rispettando i requisiti. Dentro, l'unica strada sono i contratti oltre i 30 giorni, per esempio a studenti o lavoratori in trasferta: un mercato diverso, con regole diverse, di cui parleremo in un prossimo articolo.
Riferimenti normativi
- L.R. Toscana 61/2024, artt. 58-59 — competenze dei Comuni sulle locazioni turistiche brevi
- Corte costituzionale, sentenza n. 186/2025 — legittimità della norma regionale
- Comune di Firenze, delibera n. 27 del 5 maggio 2025 — Regolamento per le locazioni turistiche brevi
- Comune di Firenze, delibera del 4 giugno 2026 — estensione dello stop alle sottozone A3 e A4
- TAR Toscana, sentenze del 14 maggio 2026 — rigetto dei ricorsi contro regolamento, variante e divieto di key box
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.