A Firenze in centro non si rilasciano nuove autorizzazioni, a Napoli si discute un tetto, altre città seguiranno. Ma la domanda di case per qualche mese, da parte di studenti, lavoratori in trasferta, medici e famiglie in attesa di una casa, non è mai stata così alta. Ecco come si affitta oltre i 30 giorni senza vincolarsi per anni.
Sopra i 30 giorni cambia tutto
Fino a 30 giorni si parla di locazione breve: niente registrazione, cedolare al 21% o 26%, ospiti alla Questura. Dal trentunesimo giorno il contratto è una locazione ordinaria e va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, con il modello RLI. Non è un dettaglio: un contratto di tre mesi non registrato è un contratto nullo, e le sanzioni sono su chi affitta.
I due contratti che servono
Contratto transitorio
Dura da 1 a 18 mesi e richiede un'esigenza temporanea documentata: un trasferimento di lavoro, un corso, una casa in ristrutturazione, un'attesa. L'esigenza va scritta nel contratto e, in genere, provata con un documento. Alla scadenza finisce, senza rinnovo automatico. Il canone, nei Comuni ad alta tensione abitativa, segue gli accordi territoriali fra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Contratto per studenti universitari
Dura da 6 mesi a 3 anni, si fa solo nei Comuni sede di università o nelle zone limitrofe, e l'inquilino deve essere iscritto a un corso. Si rinnova automaticamente alla scadenza, salvo disdetta dello studente. Anche qui il canone segue gli accordi territoriali.
Le tasse
- Con la cedolare secca al 21% non paghi imposta di registro e bollo, e il canone non entra nell'IRPEF.
- Se il contratto è a canone concordato secondo gli accordi territoriali, nei Comuni ad alta tensione abitativa, la cedolare scende al 10%. Per avere il 10% serve l'attestazione di conformità rilasciata da un'associazione firmataria dell'accordo.
- Senza cedolare: IRPEF sul 95% del canone, più imposta di registro del 2% divisa a metà con l'inquilino e bolli.
Il 10% è il motivo per cui, in molte città, un contratto per studenti ben fatto rende al netto quasi quanto l'affitto breve, con molto meno lavoro.
Questura, sì o no?
Per le locazioni oltre i 30 giorni non si usa Alloggiati Web: quello è per strutture ricettive e locazioni brevi. La registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate sostituisce la vecchia comunicazione di cessione di fabbricato. Resta un obbligo separato per gli inquilini extracomunitari: la comunicazione di ospitalità all'autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore, anche se il contratto è registrato.
Cosa serve, in pratica
- Un contratto scritto, con il modello giusto (transitorio o studenti) e l'esigenza indicata.
- Registrazione RLI entro 30 giorni, con l'opzione per la cedolare se la vuoi.
- Attestazione di conformità se punti al 10%.
- CIN e requisiti di sicurezza: formalmente riguardano le locazioni brevi e turistiche, ma una casa che alterna i due usi deve averli comunque.
- Un inventario firmato e un deposito cauzionale: con tre mesi di permanenza serve più che con tre notti.
Breve, medio o misto?
La strategia che funziona meglio in molte città è mista: affitto breve nei mesi di alta stagione, contratti transitori o per studenti nei mesi deboli. Si tiene alta l'occupazione, si abbassa il lavoro e si resta dentro le regole anche dove il breve viene limitato. Richiede un calendario pianificato e un gestore che sappia fare entrambe le cose.
Riferimenti normativi
- Art. 5, L. 431/1998 — contratti di natura transitoria e contratti per studenti universitari
- Art. 2, c. 3, L. 431/1998 e D.M. 16 gennaio 2017 — canone concordato e accordi territoriali; attestazione di conformità
- Art. 3, D.Lgs. 23/2011 e art. 9, D.L. 47/2014 — cedolare secca al 21% e al 10%
- Art. 17, D.P.R. 131/1986 — registrazione del contratto entro 30 giorni
- Art. 7, D.Lgs. 286/1998 — comunicazione di ospitalità per cittadini extracomunitari entro 48 ore
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.