La cedolare secca è l'imposta che paga la maggior parte dei proprietari che affittano a breve termine. È semplice, sostituisce IRPEF e addizionali, e dal 2024 ha due aliquote. Vediamo quale si applica a te.
Cos'è, in due righe
È un'imposta sostitutiva: al posto di sommare i canoni al tuo reddito e pagarci l'IRPEF con gli scaglioni, paghi una percentuale fissa sui canoni. Niente addizionali regionali e comunali, niente imposta di registro e di bollo. È una scelta: la fai in dichiarazione dei redditi, e vale per il singolo immobile.
Le due aliquote
Dal periodo d'imposta 2024 le regole sono queste:
- 21% su una unità immobiliare, a tua scelta, fra quelle che destini all'affitto breve.
- 26% sulle altre, dalla seconda alla quarta.
- Dalla quinta unità in poi la legge presume che tu stia facendo impresa: la cedolare non si applica più e serve la partita IVA (ne parliamo qui).
La scelta dell'unità al 21% la fai tu, in dichiarazione: conviene indicare quella che rende di più.
Su cosa si calcola
Sul canone lordo di locazione, senza dedurre i costi. Pulizie, utenze, commissioni dei portali: niente di questo abbassa la base, a meno che non sia l'ospite a pagarle direttamente e separatamente. Questo è il motivo per cui la cedolare "pesa" più di quanto sembri a leggere la percentuale: il 21% si calcola su un numero più alto di quello che arriva sul tuo conto.
C'è un caso particolare: quando ad incassare è un intermediario che fa da sostituto d'imposta. Lì la base su cui si applica la ritenuta merita un articolo a parte, perché le letture non sono tutte uguali: lo trovi qui.
La ritenuta del 21%
Se incassi tramite Airbnb, Booking o un property manager, al momento del pagamento ti viene trattenuto il 21% e versato per tuo conto. Se hai scelto la cedolare al 21%, quella ritenuta è l'imposta: in dichiarazione non devi altro. Se sei al 26%, versi la differenza. Se invece sei in IRPEF, la ritenuta è un acconto.
Cedolare o IRPEF: cosa conviene
Quasi sempre la cedolare, soprattutto al 21%. L'IRPEF diventa interessante solo quando il tuo reddito complessivo è molto basso oppure quando hai costi deducibili rilevanti che con la cedolare andrebbero persi. È una valutazione da fare con il commercialista, numeri alla mano, prima della dichiarazione.
Un esempio didattico
Una proprietaria ha due appartamenti in affitto breve. Il primo incassa 30.000 € di canoni lordi l'anno, il secondo 18.000 €. Sceglie il 21% sul primo (6.300 €) e paga il 26% sul secondo (4.680 €): in totale 10.980 €. Se avesse scelto il 21% sul secondo, avrebbe pagato 3.780 + 7.800 = 11.580 €. La scelta vale 600 €.
Cosa serve in dichiarazione
- Il CIN di ogni unità: va indicato nel quadro dei redditi dei fabbricati.
- Le Certificazioni Uniche rilasciate dai portali e dal gestore, con le ritenute subite.
- L'elenco dei canoni incassati, anche quelli ricevuti direttamente senza intermediari.
Riferimenti normativi
- Art. 3, D.Lgs. 23/2011 — cedolare secca sulle locazioni abitative
- Art. 4, D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017) — cedolare e ritenuta sulle locazioni brevi
- Art. 1, c. 63, L. 213/2023 — aliquota 26% dalla seconda unità (dal 2024)
- Art. 1, c. 595, L. 178/2020 — presunzione di impresa oltre quattro unità
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.