Quando un intermediario incassa i canoni al posto tuo, la legge gli chiede di trattenere il 21% e versarlo all'Agenzia delle Entrate. È il meccanismo del sostituto d'imposta. Sembra un dettaglio tecnico: in realtà cambia quanto ti resta e quanto lavoro fai a fine anno. Su come si calcola abbiamo chiesto una relazione scritta al nostro consulente, e qui la raccontiamo.
Chi è il sostituto d'imposta
Sono sostituti i portali (Airbnb, Booking) e i property manager che incassano i canoni e poi li girano al proprietario. Chi fa solo da intermediario senza toccare i soldi non lo è. Il sostituto trattiene il 21% sul corrispettivo al momento del pagamento, lo versa con F24 entro il 16 del mese successivo, rilascia la Certificazione Unica entro marzo e presenta il modello 770.
Cosa cambia per te
- Se hai scelto la cedolare al 21%, la ritenuta è la tua imposta: niente acconti, niente F24, niente sorprese a giugno.
- Se sei al 26%, versi in dichiarazione solo la differenza del 5%.
- Se sei in IRPEF, la ritenuta è un acconto che scali dall'imposta dovuta.
- In ogni caso ricevi una Certificazione Unica: il 730 si compila in pochi minuti.
Su quale importo si calcola la ritenuta
La legge dice "sull'ammontare dei canoni e corrispettivi" e non aggiunge altro. A spiegare come leggerla è stata l'Agenzia delle Entrate con la circolare 24/E del 2017: la ritenuta si applica sul canone lordo scritto nel contratto di locazione breve, ma non su caparre, penali e depositi cauzionali, non sulle spese per servizi accessori (come le pulizie) se l'ospite le paga direttamente o gli vengono riaddebitate a parte, e non sulla provvigione dell'intermediario se è addebitata direttamente all'ospite.
Questo ultimo punto è quello che conta. L'Agenzia fa tre esempi: se la provvigione la paga l'ospite all'intermediario, resta fuori dalla ritenuta; se la paga il proprietario e non la ribalta sull'ospite, la ritenuta si calcola su tutto quello che l'ospite ha pagato; se l'intermediario se la trattiene dal canone del proprietario, entra anche lei nella base.
Da qui nasce il metodo che applichiamo, messo nero su bianco da Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius in una relazione del 5 novembre 2026. Per ogni prenotazione si distingue fra la quota canone, che spetta al proprietario, e la quota servizi e provvigioni, che spetta al gestore. Per farlo servono quattro cose: un contratto di mandato con rappresentanza e all'incasso fra proprietario e gestore, che preveda i servizi agli ospiti e l'addebito delle provvigioni agli ospiti stessi; un contratto con l'ospite che separi canone, servizi accessori e provvigioni; la fattura del gestore all'ospite per servizi e provvigioni; la ricevuta per il canone emessa dal gestore in nome e per conto del proprietario. Con questa struttura la ritenuta del 21% si applica solo sul canone che spetta al proprietario, e il netto che ti arriva è più alto.
Onestà fino in fondo: su questo metodo non esistono ancora risposte dell'Agenzia delle Entrate né sentenze, quindi resta, parole della relazione, "un piccolo margine di incertezza". È una lettura coerente con la circolare e con quello che Airbnb stesso faceva quando una parte della commissione era a carico dell'ospite, ma non è una certezza confermata. Lo scriviamo nel contratto e lo spieghiamo prima della firma. Chi preferisce la strada più prudente, con la ritenuta calcolata sull'intero importo pagato dall'ospite, ce lo dice e facciamo così.
Perché non tutti i gestori lo fanno
Fare da sostituto d'imposta vuol dire versamenti mensili, certificazioni, 770 e responsabilità verso il Fisco. Molti gestori preferiscono far incassare direttamente il proprietario o lasciare tutto ai portali. Non è sbagliato, ma sposta su di te adempimenti e acconti. Un gestore che fa da sostituto ti sta togliendo lavoro, e dovrebbe dirtelo chiaramente.
Cosa chiedere a chi gestisce la tua casa
- Incassate voi i canoni? Allora fate da sostituto d'imposta?
- Su quale importo calcolate la ritenuta: lordo o quanto mi spetta?
- Mi date la Certificazione Unica entro marzo?
- Nel rendiconto mensile vedo canone, commissioni, ritenuta e netto, voce per voce?
Se a una di queste domande la risposta è vaga, chiedila per iscritto.
Riferimenti normativi
- Art. 4, cc. 5 e 5-bis, D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017) — ritenuta del 21% e obblighi degli intermediari
- Art. 1, c. 63, L. 213/2023 — aliquota 26% dalla seconda unità
- Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017, par. 2.2.2 — base imponibile della ritenuta: canone lordo, esclusioni per servizi accessori e provvigioni addebitate all'ospite
- Art. 17, D.Lgs. 241/1997 e art. 4, D.P.R. 322/1998 — versamento della ritenuta e certificazione
- Relazione BnB Genius / Lorenzo Stagno del 5 novembre 2026 — metodo operativo: ritenuta sulla sola quota canone spettante al proprietario
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.