Una casa in Italia e la vita a Londra, Zurigo o New York. Le domande sono sempre le stesse: dove pago le tasse, come faccio le pratiche, chi apre la porta agli ospiti. Rispondiamo in ordine.
Le tasse si pagano in Italia
I redditi di un immobile si tassano nel paese dove si trova l'immobile. Vale per la legge italiana e per le convenzioni contro le doppie imposizioni che l'Italia ha firmato con quasi tutti i paesi: i canoni di una casa italiana si dichiarano in Italia, anche se vivi all'estero da vent'anni. Nel paese di residenza, in genere, dichiari il reddito e ottieni un credito per l'imposta già pagata in Italia, oppure un'esenzione: dipende dalla convenzione, e qui serve un consulente che conosca entrambi i sistemi.
La cedolare vale anche per te
La cedolare secca sulle locazioni brevi non chiede la residenza in Italia: il 21% (o il 26% dalla seconda casa) si applica anche ai non residenti. La dichiarazione si fa con il modello Redditi Persone Fisiche. Se incassi tramite un portale o un gestore che fa da sostituto d'imposta, la ritenuta del 21% viene già trattenuta e la Certificazione Unica ti arriva pronta: da lontano, è la soluzione più comoda.
Cosa serve dall'Italia
- Codice fiscale italiano: se non ce l'hai, si chiede al consolato.
- SPID o CIE per le piattaforme pubbliche, CIN compreso. Lo SPID si può attivare anche dall'estero, con un riconoscimento via webcam; in alternativa alcune pratiche si fanno tramite un delegato.
- Un conto su cui ricevere i bonifici: non deve per forza essere italiano, basta un IBAN europeo. Portali e gestori pagano su conti esteri senza problemi.
- IMU sulla casa: per i non residenti la casa in Italia è una seconda casa, e l'IMU si paga. Nessuna sorpresa, ma va messa nel conto.
Chi fa le pratiche
CIN, eventuale SCIA, registrazione ai portali della Questura e dell'ISTAT, imposta di soggiorno: tutto si può fare a distanza, ma qualcuno deve farlo e tenerlo aggiornato. Un gestore serio se ne occupa come parte del servizio, e ti tiene le credenziali ordinate per quando ti servono.
Chi apre la porta
Dal novembre 2025 l'identificazione degli ospiti all'arrivo deve essere fatta di persona (ne parliamo nell'articolo sul self check-in). Per chi vive all'estero questo chiude la strada del "faccio tutto da remoto con una key box": serve una persona in zona. È il motivo più concreto per cui chi sta all'estero sceglie un gestore.
Come controllare da lontano
- Un rendiconto mensile con ogni prenotazione e ogni spesa, voce per voce, in una valuta e una lingua che capisci.
- Un referente con nome, numero e un orario in cui lo trovi, tenendo conto del fuso.
- Foto e ispezioni periodiche della casa, su richiesta.
- Un contratto che puoi chiudere senza tornare in Italia e senza penali assurde.
Noi lavoriamo con proprietari in diversi paesi: le comunicazioni sono in italiano o in inglese, i rendiconti arrivano ogni mese e le pratiche le facciamo noi. Tu decidi; la casa, nel frattempo, lavora.
Riferimenti normativi
- Art. 23, D.P.R. 917/1986 (TUIR) — i redditi degli immobili situati in Italia si tassano in Italia anche per i non residenti
- Art. 6 del Modello OCSE di convenzione contro le doppie imposizioni — redditi immobiliari tassabili nello Stato in cui si trova l'immobile
- Art. 4, D.L. 50/2017 e art. 1, c. 63, L. 213/2023 — cedolare sulle locazioni brevi
- Art. 13-ter, D.L. 145/2023 — CIN
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.