Negli ultimi anni Napoli è passata da città "da vedere in un giorno" a meta dove si resta una settimana. La domanda di case in affitto breve è cresciuta di conseguenza, e il Comune ha iniziato a mettere dei limiti. Qui trovi il quadro a novembre 2026, con la distinzione fra quello che è in vigore e quello che è solo proposto.
I quartieri
Il centro storico, dai Decumani a Spaccanapoli fino a Piazza del Plebiscito, è dove la domanda è più alta e dove si concentrano i limiti in discussione. Chiaia e il lungomare attirano chi cerca un soggiorno più ordinato e paga volentieri per vista e tranquillità. Il Vomero è residenziale, ben collegato con le funicolari, con una domanda meno turistica e più stabile. Posillipo è il segmento alto: ville e appartamenti con vista, pochi, cari. La Sanità e i Quartieri Spagnoli hanno prezzi d'ingresso più bassi e una domanda cresciuta molto, con una gestione che richiede più attenzione.
Secondo la documentazione comunale ripresa dalla stampa, le zone con la pressione turistica più alta sono San Ferdinando, Avvocata, San Lorenzo, Vicaria, Mercato e San Carlo all'Arena; Chiaia e Vomero sono fra le meno esposte. È un dato sulla concentrazione degli annunci, non sulla redditività, ma dice dove i limiti arriveranno prima.
Cosa vale oggi
A Napoli, oggi, valgono le regole nazionali: CIN obbligatorio ed esposto, rilevatori di gas e monossido ed estintori, comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore, presenze alla Regione, imposta di soggiorno del Comune da riscuotere e versare, cedolare al 21% o al 26% e partita IVA dalla quinta unità. Non esiste, al momento in cui scriviamo, un'autorizzazione comunale come quella di Firenze.
Cosa sta cambiando: il tetto del 30%
Il Comune ha approvato in Giunta una variante urbanistica per il centro storico UNESCO, portata in Consiglio comunale nel settembre 2026. L'idea è semplice e pesante: in ogni edificio dell'area, la superficie destinabile a uso extralberghiero non potrà superare il 30%, e almeno il 70% dovrà restare residenza. Per affittare a turisti servirebbe un cambio di destinazione d'uso, e il Comune prevede una piattaforma per controllare il rispetto della soglia palazzo per palazzo.
Tre cose non sono chiare, e lo diciamo: il perimetro esatto, oltre al nucleo dei Decumani; cosa succede a chi è già attivo (gli emendamenti per una disciplina transitoria hanno avuto parere tecnico negativo, quindi nel testo in discussione non c'è una tutela per chi ha già investito); e la data di entrata in vigore, perché alla variante dovrà seguire un regolamento. Quando il Consiglio avrà votato e il testo sarà pubblicato, aggiorneremo questa pagina.
Cosa fare se hai già una casa in centro
- Metti in regola tutto subito: CIN, sicurezza, Questura, imposta di soggiorno. Chi è in regola e documentato parte avvantaggiato in qualsiasi scenario, transitorio o no.
- Verifica il tuo palazzo. Quante unità sono già in affitto breve? Se il 30% è già superato, la tua posizione va chiarita prima che scatti il controllo.
- Tieni aperta la strada dei contratti oltre i 30 giorni: studenti, lavoratori in trasferta, medici. A Napoli la domanda c'è, e non è toccata dalla variante. Ne parliamo nell'articolo sui contratti di media durata.
Se vorresti iniziare
Fuori dal centro UNESCO, oggi, si parte con le regole nazionali. Dentro, conviene aspettare il testo definitivo prima di investire in una ristrutturazione: una casa comprata per l'affitto breve in un palazzo già saturo rischia di non poterlo fare.
I numeri della città
Napoli ha una stagione lunga, perché il clima e gli eventi reggono anche in primavera e autunno, e una domanda che arriva da tutto il mondo. Quanto può rendere la tua casa dipende da quartiere, piano, luce e stato: per un intervallo onesto usa il simulatore, per un numero preciso parliamone.
Riferimenti normativi
- Comune di Napoli, delibera di Giunta n. 374 del 4 settembre 2026 — variante urbanistica per il centro storico UNESCO (in discussione in Consiglio comunale)
- Art. 13-ter, D.L. 145/2023 — CIN e requisiti di sicurezza
- Art. 4, D.L. 50/2017 e art. 1, c. 63, L. 213/2023 — locazioni brevi e cedolare
- Art. 4, D.Lgs. 23/2011 e regolamento del Comune di Napoli — imposta di soggiorno
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.